全国写字楼市场分化加剧,去年北京甲级写字楼

2019-11-30 15:06栏目:简易家居
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谢靖宇认为,中国的写字楼物业市场格局将在2016年持续快速发展,写字楼建筑面积预计将达876万平方米,新增供应的激增无疑将超越需求,并导致空置率的攀升。上海和北京的新项目有望在这两座城市之经济及区域性地位的背景下更快地被消化。但二线城市甲级写字楼市场会因短期内新增供应超出需求水平,或将难以实现快速发展。

一线城市发展得有模有样,二线城市同样在忙着建设更新、更漂亮的写字楼,然而它们的情况却不如一线城市那么乐观。

高力国际的报告显示,2015年,中国主要城市的写字楼物业市场持续快速扩张,总面积近400万平方米的57个新项目落成,新供应量巨大。

但在多数二线城市中,平均租金因新兴区域新增供应的租金低于平均而保持平缓或有所下降。

一味地追求发展建设,但是却因为租用回报极低导致无法回收成本,资金被搁置,开发企业很受打击。对此,业内人士表示,一线城市因为基础设施完善、人口密集程度高、产业聚集,写字楼市场已经经历了长期的发展进入了成熟期。北上广深的核心区域都面临用地面积相对缺乏的局面,随着城市结构调整,未来新建的写字楼群将主要出现在非核心商圈,成为供应压力的主要来源。

有鉴于此,北京2015年写字楼整体空置率同比下降0.7个百分点至4.7%。“在大量新供应进入市场的情况下,不到5%的空置率,在我们的概念里就是满租的状态。”李牧向记者指出北京稳定、良好的写字楼市场现状。

在过去这一年,14座城市的总净吸纳量较2014年上升25%,反映了需求的增长。尽管有新增供应,北京和上海的整体空置率在金融行业需求强劲的背景下,分别降至年末的4.7%和5.0%。

以北京为例,由于得益于望京-酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温,近期区域写字楼平均租金环比上涨7.3%,同比上涨4.6%,达每月每平方米人民币273元。

中新网北京1月11日电11日,高力国际在北京召开2015-2016年中国区房地产市场回顾及展望媒体见面会,其发布的《华北市场年度总结》显示,截至2015年年末,北京甲级写字楼市场的平均租金同比上涨2.3%,每月每平方米达到331.6元。

2015年的楼市分化不仅体现在住宅上,写字楼的分化趋势也愈加明显。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟告诉记者,二线城市当中,普遍加剧的供大于求态势使得市场租金加剧调整,个别城市租金承压下行已持续12个季度,而2015年四季度的降幅更有持续扩大的趋势,业主信心持续受到打击之余只得诉诸更多的优惠措施。

展望2016年,谢靖宇表示,写字楼新增供应量将翻番,预计一线、二线城市的空置率将有所攀升。

谢靖宇表示,2015年一线及二线城市市场分化在投资市场上最为突出。仅在上海一座城市便有总价值达654亿元的38项大宗交易完成,无论年交易总价还是交易总量皆为迄今之最。其中,年内,中国人寿以总价约人民币89.5亿元收购上海尚悦中心二期的一栋写字楼,也创下了2015年写字楼市场的最高成交价。

从去年以来,全国写字楼市场的供求关系一直处于两极分化状态,在一线城市实现租金增长及低空置率的良好表现,但是,大多数二、三线城市面临供过于求的忧虑,甚至有些写字楼成了烂尾,无人租用,最终荒废,冷热不均的现象,使得二、三线写字楼市场的投资信心出现骤降。

“北京蝉联了中国甲级写字楼物业租金最贵之都。”高力国际中国区研究部董事谢靖宇在会上如是说。尽管上海甲级写字楼租金同比增长高攀至9.1%,达到自2008年第三季度以来的峰值,但308.1元每月每平方米的租金仍落后北京。

租金表现的分化也日渐显著。高力国际数据显示,2015年上海的租金增长最快,其平均租金为每月308.1元/平方米,同比增长9.1%,创下了2008年第三季度以来的新高。北京依旧保持了中国写字楼物业租金最贵的纪录,其平均租金为每月331.6元/平方米,同比增长2.3%。深圳的甲级写字楼平均租金也同比上涨6.9%,至每月215元/平方米。

他预计,上海和北京的新项目有望在这两座城市之经济及区域性地位的背景下更快地被消化。但二线城市甲级写字楼市场会因短期内新增供应超出需求水平,或将难以实现快速发展。

“像北京、上海等一线城市都是投资人和投资机构偏爱的地方,2015年上海写字楼投资市场上就完成了654亿元的交易。”谢靖宇告诉记者,从内部因素来看,由于二线城市供大于求的现象严重,导致投资人转回一线市场,而外部因素则是近两三年,专注于投资中国房地产的国外投资人已完成人民币基金的募集,需要投入市场。

在深圳,2015年全年对优质写字楼空间的需求也持续增长,净吸纳量同比增长83%至约41.9万平方米。据悉,需求的主要驱动力为内资企业,尤其以 IT、金融以及服务行业为甚,例如恒大地产及OPPO于卓越后海中心分别承租近4.9 万及1.5 万平方米;三星于中洲控股中心A座新设8000平方米;金融服务公司中腾信及思贝克集团于大冲商务中心D座分别承租3650平方米、1750平方米。

高力国际研究部中国区董事谢靖宇认为,中国的写字楼物业市场格局将在2016年持续快速发展,写字楼建筑面积预计将达876万平方米,新增供应的激增无疑将超越需求,并导致空置率的攀升。

面对如此巨大的新增供应,亦有强劲需求予以消化。高力国际华北区研究部副董事李牧指出,北京地区源于金融、IT以及专业服务等行业的内资企业为需求的主要驱动力,于年内促成了大量的新租、搬迁及续租交易。

然而,发展步伐过快的问题在众多二线城市中持续凸显。高力国际研究部中国区董事谢靖宇先生表示,成都的空置率因新增供应的集中放量而攀升至43.5%,沈阳、天津的空置率分别为42.1%、 30.0%。在其它城市,譬如杭州、南京和厦门,成熟的核心区仍能保持相对较低空置率,但平均租金则被尚未成熟的新区所拉低。

不仅是北京、上海写字楼市场有着良好表现,广州写字楼市场表现同样不俗。2015广州全年优质写字楼新增供应95万平方米,较2014年增长128%。充裕的供应以及业主积极的招租策略更是为企业提供了整合办公面积、升级至新商务区的机会。2015年全年需求较2014年增长超过50%。

从宏观角度来看,北京市统计局数据显示,2015年北京经济增长放缓,前三季度全市生产总值同比增长6.7%,较2014年同期下滑0.6个百分点,而与写字楼需求紧密相关的第三产业生产总值同比增长8.1%,增速提高0.7个百分点,有力支撑了北京写字楼市场。

高力国际最新报告显示,2015年,多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张,年内共有写字楼建筑面积近400万平方米的57个新项目在北京、上海、广州、深圳以及其余10座二线城市落成。需求受与写字楼物业需求高度相关之第三产业的增长驱动,尤以金融及信息产业为甚。然而,2015年市场的表现分化严重,在一线城市实现租金增长及低空置率的同时,众多二线城市面临供过于求的忧虑。

在多数二线城市中,平均租金因新兴区域新增供应的租金低于平均而保持平缓或有所下降。相比之下,由于投资者对各二线城市供过于求、资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎,10座二线城市全年仅有5项交易完成。

北京地区则有六个甲级写字楼项目于2015年完工入市,市场总存量同比增长6.6%,至约560万平方米。

相比之下,由于投资者对各二线城市供过于求、资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎,10座二线城市全年仅有5项交易完成。

二、三城市的局面则有不同。一方面,近些年新增项目集中入市后还处在消化周期中;另一方面,超过七成的受访者认为供大于求的局面在下半年也不会改变,代表市场供需情况的平均租赁信心指数低至冰点,不足一线城市的一半。

以北京为代表的中国一线城市写字楼市场发展兴盛,成为投资人眼中的香饽饽。

北上广去化速度加快

与北京相比,上海表现也是可圈可点。截至2015年年末,上海全市甲级写字楼租金平均增10.1元/平方米·天,自2008年以来首次突破10元/平方米·天的水平。其中,竹园租金年增幅最高达16.2%;浦东平均租金同比上升12.5%至年末的11.2元/平方米·天。

二、三线城市一直追求向一线城市看齐,遗留下发展步伐过快的问题在城市发展中持续凸显。高力国际研究部表示,成都的空置率因新增供应的集中放量而攀升至43.5%,沈阳、天津的空置率分别为42.1%、30.0%。在其他城市,譬如杭州、南京和厦门,一些四线城市更不用说,高楼林立,但是却空荡荡的,旺铺冷了场。成熟的核心区仍能保持相对较低空置率,但平均租金则被尚未成熟的新区所拉低。

租金上涨、空置率下降这足以形容今年北上广甲级写字楼市场,2015年共有写字楼建筑面积近400万平方米的57个新项目在北京、上海、广州、深圳以及部分二线城市落成,但是表现突出的仅为北上广一线城市。

二、三线城市写字楼空置率高

中国房地产业协会曾指出,一些二、三线城市的商办地产投资存在极大风险,尤其是在新城建设量过大、投入过多的城市。从目前情况来看,并不是每个城市都可以吸引到足够多的产业及就业来实现商办地产需求的同步增长。中国诸多城市面临着截然不同的发展前景,以及不同的市场,诸多环节的差异可能导致不同城市的商办地产市场在未来的表现呈天壤之别。

一线持续看好 二、三线空置率加大

多数二线城市租金下降

据记者了解,北京五大核心商圈甲级写字楼平均租金继续保持稳定,截至2015年第四季度,按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元 ,环比下降1.3%,同比下降2.3%。市场成交方面,去年四年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米,净吸纳率为74%,较2014年全年上涨25个百分点,创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致核心商圈空置率仅为3.2%。

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